a) Zustimmung zum Planungskonzept
b) Aufstellungsbeschluss gem. § 2 Abs. 1 BauGB
c) Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB
e) Beschluss zur Durchführung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB
BESCHLUSSVORSCHLAG / EMPFEHLUNGSBESCHLUSS:
Die Gremien
empfehlen dem Verwaltungsausschuss und dem Rat wie folgt zu beschließen:
- Der Rat der
Gemeinde Neuenkirchen fasst den Aufstellungsbeschluss für die 1. Änderung
des Bebauungsplanes Nr. 22 „Ortsmitte Neuenkirchen“, im Kernort
Neuenkirchen mit örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung.
- Der Rat der
Gemeinde Neuenkirchen beschließt die Durchführung der frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB für die 1. Änderung
des Bebauungsplanes Nr. 22 „Ortsmitte Neuenkirchen“ im Kernort
Neuenkirchen mit örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung.
- Der Rat der
Gemeinde Neuenkirchen beschließt die Durchführung der frühzeitigen
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §
4 Abs. 1 BauGB für die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 22 „Ortsmitte
Neuenkirchen“, im Kernort Neuenkirchen mit örtlichen Bauvorschriften über
Gestaltung.
SACHVERHALT / RECHTSLAGE; STELLUNGNAHME DES AMTES:
Der Landkreis
Heidekreis hat die Gemeinde Neuenkirchen mit Schreiben vom 03.08.2016 um
Stellungnahme zum Antrag auf Nutzungsänderung eines Sanitärausstellungsraumes
zu einer Spielhalle gebeten.
Das Vorhaben
bezieht sich auf das Grundstück Hauptstraße 9, Gemeinde Neuenkirchen. Die
Bauherrin betreibt ein Geschäft für Haustechnik, dass als Familienbetrieb
geführt wird. Sie möchte den vorhandenen Ausstellungsraum zu einer Spielhalle
umnutzen und an die Fa. Megaplay GmbH aus Hamburg verpachten.
Die Büroarbeiten
erfolgen in der Zentrale in Hamburg. Geplant ist es, 8 Geld- oder
Warenspielgeräte aufzustellen. Nach SpielV ist pro Spielgerät eine Fläche von
12 qm nötig, vorhanden sind ca. 100 qm, d.h. die Anforderung ist erfüllt.
Beschäftigt werden 1 Vollzeitkraft und 3 Aushilfskräfte.
Die Spielhalle soll eine Öffnungszeit von
- Sonntag - Donnerstag von 16.00 bis
24.00 Uhr
·
Freitags
und Samstag von 10.00 bis 24.00 Uhr haben.
Für eine
Werbeanlage wird ein separater Bauantrag gestellt.
1.
Planungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens
Das Grundstück
liegt im räumlichen Geltungsbereich des B-Planes Nr. 22 „Ortsmitte
Neuenkirchen“ im Kernort Neuenkirchen mit örtlichen Bauvorschriften über
Gestaltung und ist als Mischgebiet gem. § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
festgesetzt. Weitere Festsetzungen zur Zulässigkeit oder Unzulässigkeit sind
nicht Gegenstand des B-Planes. Daher richtet sich die Zulässigkeit nach dem
Nutzungskatalog des § 6 BauNVO wie folgt:
Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe,
Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen
für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und
sportliche Zwecke,
6. Gartenbaubetriebe,
7. Tankstellen,
8. Vergnügungsstätten
im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch
gewerbliche Nutzungen geprägt sind.
Die Zulässigkeit
der beantragten Nutzungsänderung kann aus § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO abgeleitet
werden, da diese Nutzungen, wenn sie in einem rechtsverbindlichen B-Plan nicht
ausgeschlossen oder ausnahmsweise zugelassen wurde, allgemein zulässig sind.
2.
Städtebauliches Entwicklungsziel „Ortsmitte
Neuenkirchen“
Die Gemeinde Neuenkirchen
strebt die städtebauliche und gestalterische Aufwertung der Ortsmitte als Wohn-
und Lebensmittelpunkt für alle Altersgruppen an. In diesem Zusammenhang sei auf
die städtebaulichen Konzepte zur Mobilisierung von Leerständen und drohenden
Leerständen hingewiesen, die u.a. auch Gegenstand der planerischen Überlegungen
des Integrierten Entwicklungs- und Handlungskonzept der Gemeinden Neuenkirchen
und Schneverdingen sind. Darin werden für die Ortsmitte Neuenkirchen bereits
erste Vorschläge für die Attraktivitätssteigerung der Ortsmitte auch unter
Einbeziehung der vielfältigen Möglichkeiten des Wohnens im Alter gegeben.
Auf dieser
Grundlage sollen insbesondere für die im Kernbereich der Gemeinde Neunkirchen
gelegenen Grundstücksflächen auch Nutzungskonzepte ausgearbeitete werden, die
einen Beitrag zur Attraktivitätssteigerung des Kernortes beitragen können. In
diesem Zusammenhang sollen jedoch Nutzungen, die geeignet sind, die angestrebte
städtebauliche Entwicklung zu beeinträchtigen oder gar unmöglich zu machen, auf
ihre Zulässigkeit geprüft werden. Zu diesem Zweck werden auf der Grundlage der
Ergebnisse des derzeit in Aufstellung befindlichen Konzeptes zur
städtebaulichen Ordnung von Spielhallen im Ortszentrum Neuenkirchen auch die
rechtsverbindlichen Bebauungspläne in Bezug auf die Festsetzung der darin
zulässigen Arten der baulichen Nutzung untersucht.
Aufgrund der in der
Ortsmitte bestehenden Versorgungseinrichtungen, der sozialen, kirchlichen und
kulturellen sowie touristisch relevanten Einrichtungen wird für das
unmittelbare Umfeld des Ortskernes ein Ausschluss der Nutzungen angestrebt, die
auf die angestrebte städtebauliche Entwicklung negativen Einfluss haben können.
Hierzu gehören auch Spielhallen, die gem. § 6 Abs. 2 Nr. 8 i.V.M. § 1 Abs. 5
BauNVO innerhalb dieses Bereiches ausgeschlossen und in anderen Bereichen des
Gemeindegebiete zugelassen werden sollen.
Diese
Vorgehensweise ist aus § 1 Abs. 3 BauGB ableitbar, wonach Gemeinden
Bauleitpläne aufstellen, sobald und soweit es für die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Das Erfordernis ist aus der Annahme
ableitbar, dass innerhalb des sich auf den Ortskern Neuenkirchen beziehenden
B-Planes Nr. 22 eine Nutzungsänderung geplant ist, welche die Errichtung einer
Spielhalle zum Inhalt hat.
Bekanntlich sind
Spielhallen aufgrund ihrer Nutzungscharakteristik dazu geeignet, auf das unmittelbare
und mittelbare städtebauliche Umfeld erheblich beeinträchtigend einzuwirken.
Dies kann durch die bis in die Nachtstunden hineingehenden Betriebszeiten
bewirkt werden, die in der Zeit ab 22 Uhr betriebsbedingte Verkehre auslösen
(An- und Abfahrten) und die aufgrund des damit verbundenen Betriebslärms die
Nachbarschaft erheblich beeinträchtigen. Innerhalb des Ortszentrums
Neuenkirchen sind diese Nutzungen bisher nicht typisch und daher als fremd
einzustufen. Darüber hinaus sind Spielhallen als eine Form der
Vergnügungsstätten dazu geeignet, in den unmittelbaren Nahbereichen einen
„trading-down-effekt“ zu erzeugen.
Der Begriff
"Trading Down" beschreibt einen typischen Entwicklungstrend eines
Ortszentrums vom vollständigen Angebot mit pulsierendem Leben hin zu
zunehmenden Leerständen und ausbleibender Kundschaft. „Nicht nur Leerstände
sind ein Indikator für einen Trading-Down-Effekt. Auch vermietete
Gewerbeeinheiten können problematisch sein, wenn ihre Nutzung nicht zur
Nachfrage und zum übrigen Angebot des Standortes passt. Die Chance ist groß,
dass sie zu potenziellen künftigen Leerständen werden oder nach und nach
hochwertige Angebote durch Billiganbieter ersetzt werden. Prominente Beispiele
dafür sind Spielhallen oder Ein-Euro-Läden. Auch das kann zu einem Imageverfall
des Standortes beitragen.“[1]
Die negativen
städtebaulichen Auswirkungen, die von derartigen Nutzungen ausgehen können,
lassen sich im Wesentlichen wie folgt zusammenfassen:
•
Trading-Down-Prozesse (Qualitäts- und Niveauverlust von Geschäftslagen,
die bis zur Destabilisierung und Verödung innerstädtischer Lagen führen
können),
• Imageverlust der Geschäftslage, dadurch
Abwanderung von Kunden bzw. Laufpublikum,
• Leerstände, die dann durch weitere
Vergnügungsstätten nachgenutzt werden,
• Verdrängung des traditionellen
Einzelhandels oder Gewerbes durch höhere Mietzahlungsfähigkeit des betreffenden
Teilsegments der Vergnügungsstättenbranche,
• Beeinträchtigung des Straßen und
Ortsbildes durch aggressive Aufmachung, verklebte Schaufenster, grelle und
übertriebene Werbung.
„Städtebauliche
Konflikte ergeben sich darüber hinaus auch zwischen Vergnügungsstätten und
öffentlichen und sozialen Einrichtungen. Solche Einrichtungen (z. B.
Schulen, Kindergärten,
Spielplätze, Jugendzentren, Kirchen aber auch Schuldner- und Suchtberatungsstellen sowie Einrichtungen der
Jugendhilfe) werden zur Daseinsvorsorge durch die Gemeinde oder andere Träger
vorgehalten und finanziert. Sie sind oftmals seit langem vorhanden. Ihre
Standorte sind nicht zuletzt mit Blick auf den Einzugsbereich der Bevölkerung
und der speziellen Bedarfssituation nicht beliebig veränderbar. Es droht der
Akzeptanzverlust und die Verödung der Einrichtungen. Ebenso können
vermeidbare Spannungen zwischen den sehr
konträren Nutzungen und den Nutzern entstehen.“[2]
Eine Häufung
derartiger Nutzungen kann sich auch negativ auf die Entwicklung der Ortsmitte
Neuenkirchens auswirken. Dies kann bei kleineren Siedlungszusammenhängen und
Ortszentren unmittelbarer deutlich werden. Die Ortsmitte Neuenkirchens ist
entsprechend zu bewerten. Die bisher intakten historisch gewachsenen, für die
Versorgung der Bevölkerung und den Fremdenverkehr wichtigen Bereiche beidseits
der Hauptstraße sollen jedoch gestalterisch und funktional aufgewertet werden,
um auch zukünftig die Aufgaben eines Grundzentrums als Wohn- und
Lebensmittelpunkt erfüllen zu können. Um dieses städtebauliche Ziel zu
erreichen, ist eine Überprüfung der rechtsverbindlichen Bebauungspläne im einer
Änderung der darin getroffenen Festsetzungen (hier z. B. der Ausschluss von
Vergnügungsstätten im Mischgebiet) und ggf. auch die Aufstellung neuer
Bebauungspläne für die Bereiche, die bisher dem im Zusammenhang bebauten
Ortsteil gem. § 34 BauGB zugeordnet wurden, erforderlich.
Auf der Grundlage
von (geänderten) Bebauungsplänen kann die Gemeinde Neuenkirchen steuernd auf
die angestrebte städtebauliche Entwicklung Einfluss nehmen und zur Ordnung von
bisher ortuntypischen Nutzungen beitragen.
Da der Gemeinde
Neuenkirchen ein konkreter Bauantrag auf Nutzungsänderung eines Sanitärausstellungsraumes
in eine Spielhalle vorliegt und der Standort innerhalb des räumlichen
Geltungsbereiches des B-Planes Nr. 22 „Ortsmitte Neuenkirchen“ liegt, soll
aufgrund dieses aktuelles Falles zunächst innerhalb dieses B-Planes die bisher
festgesetzte Art der baulichen Nutzung im Sinne der angestrebten funktionalen
und gestalterischen Aufwertung der Ortsmitte überprüft und entsprechend - wie
oben beschrieben - geändert werden. Die Änderung soll die Ergebnisse des
ebenfalls in Bearbeitung befindlichen Konzeptes der Ordnung von Spielhallen
innerhalb der Ortschaft Neuenkirchen berücksichtigen.
Über die Änderung
des B-Planes Nr. 22 „Ortsmitte Neuenkirchen“ im Kernort Neuenkirchen mit
örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung hinaus, sollen auch andere, sich auf
die Ortsmitte beziehende rechtsverbindliche Bebauungspläne mit Blick auf ein
etwaiges Änderungserfordernis untersucht und ggf. im Anschluss geändert werden.
Auch hierfür bildet das derzeit in Aufstellung befindliche Konzept zur Ordnung
von Spielhallen im Ortskern Neuenkirchen eine entsprechende
Entscheidungsgrundlage.
Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von
Vergnügungsstätten:[3]
(grau die für Neuenkirchen relevanten Gebietstypen)
Gebietsart |
Zulässigkeit
nicht kern- gebietstypischer Ver- gnügungsstätten |
Zulässigkeit
kerngebiets-typischer Vergnügungs-stätten |
Kleinsiedlungsgebiet
(WS), § 2 BauNVO |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
|
|
|
Reines Wohngebiet (WR), § 3 BauNVO |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
Allgemeines
Wohngebiet (WA), § 4 BauNVO |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
Gebiet zur
Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (WB), § 4a BauNVO |
Nur ausnahmsweise zu lässig |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
Dorfgebiet (MD), § 5
BauNVO |
Nur ausnahmsweise zu lässig |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
Mischgebiet (MI), § 6 BauNVO |
Allgemein in den Bereichen des MI
zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind; in
allen anderen Bereichen ausnahmsweise zulässig |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
Kerngebiet (MK), § 7
BauNVO |
Allgemein zulässig |
Allgemein zulässig |
Gewerbegebiet (GE), § 8 BauNVO |
Ausnahmsweise zulässig |
Ausnahmsweise zulässig |
Industriegebiet (GI), § 9 BauNVO |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
Weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig |
Der räumliche
Geltungsbereich der 1. Änderung des B-Planes Nr. 22 „Ortsmitte Neuenkirchen“ im
Kernort Neuenkirchen mit örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung ist aus dem
als Anlage beigefügten Übersichtsplan zu entnehmen.
Der
Aufstellungsbeschluss ist zur Erreichung der Rechtsverbindlichkeit ortsüblich
bekanntzumachen.
[1] Münchener Gesellschaft für Stadterneuerung, http://www.flaechenmanagement-muenchen.de/index.php?option=com_content&view=article&id=58&Itemid=66
[2] https://www.wuppertal.de/wirtschaft-stadtentwicklung/medien/dokumente
[3] https://www.stmi.bayern.de/assets/stmi/buw/baurechtundtechnik/iib5_bauplanungsrecht_spielhallen_20100929.pdf
HAUSHALTSMÄSSIGE BEURTEILUNG:
Planungskosten sind im Haushalt 2016 nicht veranschlagt. Überplanmäßige Ausgaben sind bei anderen Produkten entsprechend einzusparen.